Mubawab detalla las claves de la evolución del mercado inmobiliario en Marruecos
Mubawab es un sitio inmobiliario líder en Marruecos que ofrece los anuncios más confiables a la hora de comprar o vender inmuebles. Están presentes en gran parte del mundo árabe como en Túnez, Pakistán o Bangladesh. Mubawab se inauguró en julio de 2010, con el objetivo de ofrecer un sitio web moderno y práctico de anuncios inmobiliarios para la comunidad árabe. La idea del sitio surgió como respuesta a cómo se podría facilitar la experiencia de la compra/venta de propiedades para la comunidad árabe.
Tras el lanzamiento del Rental Tensiometer (MRT), herramienta que rastrea la dinámica del mercado del alquiler a largo plazo, la compañía marroquí informó que, en el tercer trimestre de 2022 del mercado marroquí, el precio medio por metro cuadrado de apartamentos es de 10.300 dirhams (DH). También según el MRT, un piso vacío se alquila, de media, a 7.250 DH al mes, un apartamento amueblado se alquila, en promedio, a 8.500 DH al mes y hay un aumento trimestral y anual de, respectivamente, 2,8 y 2,2%, marcando cierta estabilidad trimestre a trimestre y año a año. Si hablamos de villas, los precios y las tendencias son totalmente diferentes. En Marruecos una villa vacía se alquila, en promedio, a 22.200 DH por mes y hay un aumento del 9 y 10% respectivamente, y una villa amueblada se alquila, de media, a 23.400 dirhams al mes lo que representa un aumento del 6% respecto al trimestre anterior.
En general, los precios registraron un ligero aumento en el tercer trimestre de 2022. La oferta de viviendas nuevas y antiguas desciende un -2,3%. La demanda, por su parte, goza de buena salud y registró un incremento del 4,7%. El índice de precios de activos inmobiliarios (IPAI) apreció en el segundo trimestre de 2022 un crecimiento del 0,4% interanual, según Bank Al-Maghrib (BAM) y la Agencia Nacional de Conservación de Tierras de catastro y cartografía (ANCFCC), mientras que el número de transacciones cayó un 22,5%. Para comprender mejor estos datos debemos de conocer en que se basan los indicadores.
Una bolsa de trabajo, el turismo, la densidad de los servicios administrativos son todos agentes económicos y, en última instancia, hogares que necesitan vivienda. Entonces, si los precios inmobiliarios están aumentando en estas ciudades, es porque (todavía) actualmente se benefician de una demanda relativamente estable para las necesidades de vivienda, a pesar de las dificultades económicas y sociales que pueden experimentar los hogares marroquíes, incluso en estas ciudades. La relación oferta/demanda continúa, de nuevo este trimestre, siendo positiva en todas las principales ciudades del reino marroquí. Esta ratio representa el potencial de crecimiento existente en cada zona.
La crisis económica resultante de la crisis de COVID y luego la crisis inflacionaria mundial desde principios de 2022 que siguió, han reducido en gran medida el poder adquisitivo de los marroquíes. Esto favorece que la escasez de viviendas denominadas de clase media disponibles en el mercado inmobiliario nacional en su conjunto, y la ausencia de un nuevo horizonte para la vivienda social en 250.000 DH, hagan del sector inmobiliario un área necesitada de nuevos productos, capaces de estimular la demanda y satisfacer nuevas necesidades, pero expresadas muchas veces en el tiempo.
El paréntesis COVID ha creado nuevas condiciones económicas. Nuevas oportunidades de embargo, pero también movimientos de quiebra y creación de empresas, cuando no sea la extensión o transferencia de actividades lo que animó el mercado de los bienes raíces comerciales. Este aumento del precio de lo antiguo viene impulsado principalmente por el aumento de los precios de los chalets en un 8% intertrimestral. Los precios de los departamentos antiguos, que representan un porcentaje significativo del inventario total de Mubawab, también siguen la misma tendencia y hay un aumento del 2%. En términos interanuales, el precio global del mercado antiguo se ha depreciado un -2% con un aumento del 1% para los apartamentos y una caída del -10% para las villas.
Después de la caída de los precios observada en el segundo trimestre de 2022, el tercer trimestre fue testigo de la estabilidad de los precios de las viviendas nuevas en general. Los precios de los apartamentos y villas han subido un 1 y un 3% respectivamente. El tercer trimestre de 2022 cierra con una suba en el Índice de Precios de Mubawab (IPM) que registra un aumento del 3,6% en valor respecto a agosto de 2022. Actualmente, estamos en el mismo nivel de precios que en marzo de 2022 y diciembre de 2021. Casablanca, Marrakech, Dar Bouazza y Agadir son las ciudades con los precios de los apartamentos más estables, registrando mínimas variaciones de precios de entre -2 y +2%. En villas, las ciudades de Rabat, Agadir y Casablanca muestran cierta estabilidad en los precios para este tercer trimestre, con variaciones de entre el +/- 4%.
Kevin Gormand, CEO y cofundador del Grupo Mubawab, indica al respecto: “Además de la evolución de los precios en las ciudades y el análisis de la dinámica del mercado inmobiliario digital, la oferta y la demanda también son indicadores interesantes que observamos para enriquecer nuestro análisis. Así, parece que, desde el aumento de la oferta en el 2T-2022, la tendencia se invierte en el 3T-2022 con una caída del 4,7%. Este tercer trimestre, el potencial de crecimiento sigue ahí, es decir, la relación entre la demanda y la oferta es ventajosa para nuevas oportunidades de crecimiento. Por ejemplo, en la ciudad de Marrakech, la demanda es casi 3,8 veces mayor que la oferta”.
Se espera que los precios en las ciudades de Agadir y Marrakech bajen un 9,18 y un 0,52% respectivamente en diciembre de 2022. Por el contrario, los precios en Casablanca subirán un 2,61% en diciembre de 2022. mes de diciembre de 2022. Finalmente, los precios de Rabat registrarán una variación del -1,5% en el mismo período. Sin embargo, estos resultados pueden ser fluctuantes y no seguir la tendencia indicada dada la inestabilidad del mercado y el contexto actual.
El apoyo al sector por parte de la realeza y del Gobierno es plausible desde que oficialmente en Marruecos el 11 de junio de 2019 se produce el lanzamiento del mercado de los Planes de Inversión Colectiva Inmobiliaria (OPCI). La OPCI es un vehículo de inversión regulado cuyo objetivo principal es la adquisición o construcción de edificios exclusivamente con el fin de arrendarlos. Este vehículo de inversión permite a inversores de todo tipo (personas físicas, jurídicas, inversores cualificados, etc.) acceder al mercado inmobiliario mediante la adquisición de participaciones o acciones de una OPCI que posea directa o indirectamente activos inmobiliarios.
Según las estadísticas de la Autoridad del Mercado de Capitales de Marruecos (AMMC), a finales de septiembre se aprobaron 43 fondos, incluidos 22 en 2022, por un patrimonio neto de 43.000 millones de dírhams, medidas que auguran un crecimiento y estabilidad para el mercado de cara al primer trimestre del año 2023.